Montréal continue d’attirer des acheteurs internationaux grâce à son accessibilité relative, son marché locatif solide et sa qualité de vie élevée. Que vous souhaitiez vous relocaliser, investir ou acheter une résidence secondaire, une question revient souvent :
Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété au Québec?
La réponse est aujourd’hui plus nuancée qu’auparavant. Bien que le Québec ait historiquement été ouvert aux acheteurs étrangers, le Canada a mis en place des restrictions fédérales qui limitent certains achats immobiliers par des non-résidents.
Ce guide complet sous forme de FAQ répond aux questions les plus importantes concernant l’achat immobilier au Québec pour les non-résidents, avec un accent particulier sur le marché de Montréal.
Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété au Québec en 2026?
Oui, mais avec des restrictions importantes.
En vertu de la loi fédérale appelée Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, les acheteurs étrangers sont temporairement limités dans leur capacité à acheter certains types de propriétés résidentielles au Canada, y compris à Montréal.
Règle principale
Les acheteurs étrangers sont généralement interdits d’acheter des propriétés résidentielles dans les zones urbaines, sauf s’ils répondent à certains critères d’exemption.
Quels types de propriétés sont visés par les restrictions?
L’interdiction fédérale s’applique principalement aux :
• Propriétés résidentielles de trois logements ou moins
• Condominiums
• Maisons unifamiliales
• Duplex et triplex
Cela signifie qu’une grande partie des propriétés résidentielles typiques de Montréal est actuellement restreinte pour les acheteurs étrangers.
Quelles propriétés les acheteurs étrangers peuvent-ils encore acheter?
Malgré ces restrictions, certaines opportunités demeurent.
Les acheteurs étrangers peuvent généralement acquérir :
• Des immeubles de quatre logements ou plus
• Certaines propriétés commerciales ou à usage mixte
• Des terrains destinés au développement (dans certains cas)
C’est pourquoi plusieurs investisseurs internationaux se tournent actuellement vers les immeubles multi-logements.
Qui est exempté de l’interdiction?
Certaines catégories d’acheteurs ne sont pas soumises à l’interdiction fédérale, notamment :
• Les citoyens canadiens
• Les résidents permanents
• Les titulaires de permis de travail valides répondant à certains critères
• Les étudiants internationaux admissibles
• Les réfugiés et personnes protégées
L’admissibilité dépend de plusieurs facteurs, dont la durée de résidence au Canada, les déclarations fiscales et le statut d’emploi.
Le Québec prévoit-il ses propres restrictions?
À l’heure actuelle :
• Le Québec n’impose aucune interdiction provinciale spécifique aux acheteurs étrangers
• La principale réglementation applicable provient du gouvernement fédéral
• Les politiques pourraient évoluer selon les enjeux d’accessibilité au logement
Il est essentiel de vérifier les règles en vigueur avant toute transaction.
Les acheteurs étrangers doivent-ils payer des taxes supplémentaires?
Oui. Même lorsqu’ils sont admissibles à acheter, les acheteurs étrangers doivent tenir compte de plusieurs obligations fiscales.
Taxe de bienvenue (droits de mutation)
Tous les acheteurs doivent payer cette taxe basée sur le prix d’achat.
Impôt sur les revenus locatifs
Si la propriété est louée :
• Les revenus locatifs sont imposables au Canada
• Les non-résidents doivent produire des déclarations fiscales
• Des retenues à la source peuvent s’appliquer
Impôt sur les gains en capital
Lors de la revente :
• Les gains en capital peuvent être imposés
• Des exigences de conformité supplémentaires s’appliquent
Contrairement à d’autres provinces, le Québec n’a pas actuellement de taxe de spéculation distincte, mais cela pourrait changer.
Les acheteurs étrangers peuvent-ils obtenir une hypothèque au Québec?
Oui, mais le financement est généralement plus restrictif.
Exigences typiques :
• Mise de fonds minimale d’environ 35 % (ou plus)
• Preuve de revenus et d’actifs à l’étranger
• Vérification plus approfondie par les prêteurs
• Historique de crédit canadien parfois requis
Certaines institutions financières offrent des programmes spécialisés pour non-résidents.
Les achats comptant sont également fréquents.
Les acheteurs étrangers peuvent-ils louer leur propriété?
Oui, à condition d’être légalement admissibles à acheter.
Cependant, ils doivent respecter :
• Les lois locatives du Québec
• Les droits des locataires, qui sont très protecteurs
• Les obligations fiscales canadiennes
La gestion locative est un élément clé à considérer pour les investisseurs étrangers.
Les acheteurs étrangers doivent-ils être présents au Canada?
Pas nécessairement.
Plusieurs transactions peuvent être réalisées à distance grâce à :
• Une procuration
• La signature électronique de documents
• La collaboration avec un notaire
Cela dit, il est fortement recommandé de visiter la propriété et le quartier avant l’achat.
Quel est le processus d’achat pour les acheteurs étrangers admissibles?
Le processus est similaire à celui des acheteurs canadiens, avec quelques étapes supplémentaires :
- Travailler avec un courtier immobilier local
- Vérifier son admissibilité selon la loi fédérale
- Obtenir un financement ou confirmer les fonds
- Rechercher des propriétés (Centris)
- Soumettre une promesse d’achat
- Réaliser les conditions (inspection, financement)
- Finaliser la transaction chez le notaire
L’accompagnement par un professionnel expérimenté est fortement recommandé.
Quels sont les risques pour les acheteurs étrangers?
Même si Montréal est un marché stable, certains éléments doivent être considérés :
• Les fluctuations des taux de change
• Les obligations fiscales dans plusieurs juridictions
• Les défis liés à la gestion à distance
• Les changements réglementaires
Une bonne planification permet de réduire ces risques.
Pourquoi Montréal demeure attrayante pour les acheteurs étrangers?
Malgré les restrictions, Montréal conserve de nombreux avantages :
• Des prix plus accessibles que Toronto et Vancouver
• Une forte demande locative
• Une ville internationale et culturelle
• Une croissance stable à long terme
• Une excellente qualité de vie
Pour les acheteurs admissibles et les investisseurs dans les immeubles multi-logements, les opportunités restent intéressantes.
Conclusion
Les étrangers peuvent toujours participer au marché immobilier québécois, mais les restrictions fédérales jouent désormais un rôle central dans leur admissibilité.
Comprendre ces règles avant de commencer vos recherches est essentiel pour éviter des erreurs coûteuses.
Si vous envisagez d’acheter une propriété à Montréal en tant qu’acheteur étranger, je peux vous accompagner à chaque étape du processus et vous aider à déterminer les meilleures options selon votre situation.
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